海南封关落地后，并没有预期出现普遍的“价值重估”，反而有部分区域房价出现显着下探，多个区域房价价格塌陷，作为海南省会、被视为自贸港“桥头堡”的海口，也不例外。

中国海南岛于2025年12月18日正式实施全岛封关运作，除了取消绝大多数进口关税，还大幅调降企业税及个人所得税，中共宣称这是“全世界规模最大的自由贸易港”，表示已经做好准备要跟世界展开双向贸易。

有房地产中介透露，封关初期并没有预期出现普遍的“价值重估”，反而有部分区域房价出现显着下探，甚至有中介形容部分非核心区域价格出现“腰斩”或“塌陷”的现象。

美国经济学者黄大卫（DAVY J.Wong）：“海南无论从它的地理位置、气候跟经济数据到人口结构，到它的社会结构、经济形态，都不适合作为一个房地产热点去看，而且从它的教育、医疗、生活配套来看，更加不适合，最多只充其量就是一个度假村的模式。所以炒海南房地产，它只是一个违反房地产市场经济规律的错误的做法。”

海南多次成为中国经济改革试点，几次的开发热潮最终都是草草收尾。尽管如此，这次海南自贸港话题依然引起外界关注。

黄大卫：“这次封关带来的产业落地是否真实，是否带来稳定就业，我们目前来看都觉得比较勉强。就像雄安新区，什么郑州新区，天津港自贸区一样，很多这些所谓的宏观政策有时候在真正落地之后，它并没有完全符合市场经济规律，往往是口号跟政策是宏大的，执行层面到市场认可层面来说，是不对应的。”

大陆房屋中介“大海南磊哥”表示，海南这些年建了不少房子，库存压力非常大，对海南的楼市他持续不乐观，核心只有一点，不管是发展经济还是支撑房价，最终都得靠人。

大海南中介磊哥：“过去房价普涨是时代的红利，现在周期变了，别再盲目的相信一个政策，一个地方的利好就能让房价翻盘。2022年就是住到现在，你身边的房子涨了吗？所以如果你是因为封关的消息动心，想冲进来买房，我建议你先冷静。”

这位中介最后提醒民众，投资不是看政策而是看本质，有没有持续的人口流入是关键，有没有真实的产业或收入支撑，如果没有这些条件，买房前最好三思。

中国资本市场资深人士徐真：“封关后，海南未来房地产能否持续，主要取决于：一，现代服务业、高新科技产业的落地，不能仅依靠旅游和零关税消费来拉动经济。二，国际资金和高收入人口的持续流入；从现象看，可能这几项都无法达到预期，海南房地产下跌也是必然的，繁荣更谈不上。”

封关不仅没有托住房价，反而令房地产价格加速下探。

徐真：“在全球看衰中国经济的大趋势背景下，如黄金周这种穷游现象和外资纷纷撤离中国的现象，海南的旅游和零关税消费，其它产业很难独善其身，跟趋势作对注定了中共的封关政策是一地鸡毛，房价的下跌也许仅仅是开始。”

黄大卫：“海南岛封关所谓可以吸引产业、人口流入，这些东西它都是停留在制度口号，一个宏观的设想当中。海南自贸港更多的是考虑海南岛所谓的战略地位，对于南海的覆盖，以及建筑更多的 公共建筑物在军事基地附近，以防止在军事基地被打击时作为民用建筑这样的一个借口。”

曾任金融时报北京分社社长、现任澳洲智库“罗伊国际政策研究院”（Lowy Institute）东亚资深研究员马利德（Richard McGregor）对媒体说，就在中国贸易顺差创纪录之际，海南岛做为自由贸易转口港的新角色，“从政治与公关角度来看，都有强烈的挂羊头卖狗肉（bait and switch）味道”。

(新唐人:https://www.ntdtv.com/gb/2026/01/09/a104054956.html)