中国房地产标杆企业万科正成为最新一家陷入流动性危机的民营开发商。经过最新的人事变动，最大股东国资深铁集团的代表现在占据了万科高管层将近一半的席位。 外界惊呼中国房地产行业正发生“国进民退”的惊人逆转，中国业界人士则揭露，万科今天的危局，源于国资介入的混合所有制弊端。

万科陷危局 深圳地铁集团扩大控制1月27日，万科企业股份有限公司（万科）发布公告显示，董事会主席郁亮、公司总裁祝九胜、董事会秘书朱旭同时辞职。同时，万科最大股东深圳地铁集团（简称深铁）董事长辛杰将担任万科董事会主席。

在辞职的三人中，此前传出祝九胜被公安机关带走调查，祝九胜已不再担任万科任何职务。

深铁集团是由深圳市国资委直管的国有地铁运营商的代表，现在占据了万科高管层将近一半的席位。深铁集团还将从万科手中收购几个项目。

万科最近陷入流动性危机，据其上月公告，万科预计2024年将亏损450亿元（人民币，下同）。据摩根大通的数据，万科今年有330亿元的债券到期。

中国房地产业遭遇“国进民退”

在中国经济的繁荣时期，民营房地产开发商改变了城市的天际线，并为其创始人创造了巨额财富。但近年来，这些房企大量倒闭，中国恒大、碧桂园和融创中国都先后陷入危局。

《华尔街日报》2月3日报导，随着民营和地方开发商纷纷陷入困境，房地产行业正变得越来越以国企为主导。对于这个一直是中国经济发展典范的行业来说，这是一个惊人的逆转。

虽然万科通常被业界归入民企，但其与中共政府有着千丝万缕的联系。1984年成立时它是一家国有企业，后成为中国首批股份制企业之一，并在上世纪90年代成为深圳证券交易所首批上市公司之一。

2000年8月10日，国企深圳特发集团将其持有的万科国有法人股全部转让给央企华润，后者成为万科第一大股东。在2017年一场名为“宝万之争”的股权争夺战之后，民营的“宝能系”落败，国资深铁集团成为万科的最大股东。

万科坚称，“万科一直是混合所有制企业”。财经专家姜伯静认为，万科属于“国有资本参股公司”，“凖”国有控股上市公司。

分析：万科陷危局的背后原因

大陆房产博主“温姑娘”2月4日在视频中分析表示，万科走到今天的罪魁祸首就是身后背靠的体制“大树”。

她解释说，当年华润增持成为万科第一大股东，坚持积极不干预的原则，董事会就派了两个非执行董事，保障王石、郁亮自主决策层。万科借助华润置地的商业地产的经验，五年大扩张，有非常夸张的赚钱能力，成为所有混合制的模范样本。但在2017年深圳地铁买了华润和恒大的股份，成为最大股东后，深圳国资委借助深铁入主万科，要探索地方国资加市场化房企的新组合，这虽然让万科在资源上重新整合了一下，拿TOD（公共交通导向型发展）的项目更容易了，在做城市更新方面的速度加快了很多，融资成本比华润在的时候更低了。但是他们的管理结构完全发生了质变，深铁派驻了三名董事，占董事会的三分之一。决策流程拉长，项目审批的周期增加。这对万科这种讲究效率的公司来说非常致命。

这位博主表示，深铁主导的万科过度聚焦TOD项目，深圳坪山地铁上盖的项目卖得很差。万科还“被迫”承接深圳人才公寓的项目，收益率只有四个点，但是占用的资金三百个亿。他们还错过了2020年上海土拍的窗口期，当年新增的土储大减，甚至万科还被要求参与深圳5G基站建设，都是非主业的投资，分散了整体管理层的精力。此外万科人引以为傲的跟投制度，受到了国资监管的限制，管理层没那么赚钱了，没动力，结果造成核心人员流失。

“万科时代厉害的是万科的那些人，当真正的万科厉害的那一波又一波人走了之后，大家认识的万科已经不复存在了。在深铁融入万科半年左右，就采访了很多的万科人。说他们已经觉得不是万科了。”她说。

该博主说，当整个房地产市场从经济增长的引擎变成了风险处置的对象，那我们所依赖的这棵大树，它的所谓混合所有制企业的制度优势，反过来会成为我们转型的阻力。这棵大树在整个行业下行的周期，变成了万科和深铁这两个公司的转型的包袱。

政府救得了万科吗？

据万科新任董事会主席辛杰称，新的管理团队“有信心实现万科队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定。目前公司已对今年一季度债务偿付做好了安排”。

前述这位房产博主说，现在最新的新闻说深铁全力支持万科，但能支持到什么分上？目前看到更多是他们口头表达，你要知道深铁本身的注资能力也会受限的。

博主说，混合所有制是存在悖论的，两种不同体制的混合，市场上想像是他们一合并，做大做强，一加一等于一百。实际上这三年凸显的就是他们在两种不同体制磨合过程中的痛苦。国资股东对于风险容忍度那么低，就限制了万科想要激进的自救措施。就在卖项目这件事情上也谈不拢。

时事评论人士王剑早前在视频节目中表示，深圳地铁本身就在亏损，面对万科的债务危机哪来的钱救万科，万科大概率会成为第二个恒大，成为僵尸企业。

《华尔街日报》报导认为，地方政府通常不愿承担陷入困境的开发商的债务。中共政府的首要关注点似乎是确保已预售房屋的竣工和交付，而不是全面救助开发商。

资料显示，到2024年，中国房地产市场已积累了多达9000万套空置住房。另据野村证券的首席经济学家陆挺表示，“中国有大约2,000万套没有完工的预售楼（烂尾楼）。”

(大纪元: https://www.epochtimes.com/gb/25/2/4/n14429572.htm)